Checkliste für Immobilienkäufer

Der Kauf einer Immobilie in Mazedonien ist ein gängiger Prozess, doch einige Schritte bergen Risiken: Kleine Nachlässigkeiten können schnell zu teuren Problemen führen – etwa eine nicht eingetragene Erweiterung des Grundstücks, eine verschwiegene Hypothek oder eine Anzahlung per Handschlag. Diese Checkliste führt Sie durch die zehn wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten, in etwa der Reihenfolge, in der sie auftreten können.

Dies sind allgemeine Hinweise, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln, Gebühren und Entgelte ändern sich und unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Bitte klären Sie die Details Ihres konkreten Kaufs daher mit einem Notar, einem Anwalt oder Ihrer Bank.

Beginnen Sie mit den gesamten Kaufkosten, nicht nur mit dem Kaufpreis. Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis Geld für die Transaktionskosten und alle notwendigen Arbeiten ein, bevor Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten können.

Wenn Sie einen Kredit benötigen, sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie sich ernsthaft auf die Suche nach einer Immobilie machen, nicht erst, nachdem Sie eine gefunden haben. Banken in Mazedonien finanzieren in der Regel nur einen Teil des Schätzwertes der Immobilie und erwarten den Rest als Anzahlung. Dabei prüfen sie Ihr Einkommen, Ihre Beschäftigungshistorie und Ihre bestehenden Kredite.

Lassen Sie sich vorab eine Kreditzusage geben oder zumindest eine schriftliche Bestätigung, wie viel Sie leihen können, zu welchem Zinssatz, ob es sich um einen festen oder variablen Zinssatz handelt und ob der Kredit in Denar oder an den Euro gekoppelt ist. Die Bank wird außerdem eine eigene Bewertung der Immobilie in Auftrag geben – liegt diese unter dem vereinbarten Preis, müssen Sie die Differenz selbst tragen.

Mit dem Hypothekenrechner von Realtor.MK können Sie schnell und einfach die monatliche Rate für einen bestimmten Kaufpreis, eine bestimmte Anzahlung und einen bestimmten Zinssatz abschätzen, bevor Sie mit der Bank sprechen.

Bevor Sie irgendetwas bezahlen – auch nur eine kleine Anzahlung –, besorgen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug vom Katasteramt. Dieser Auszug ist der offizielle Nachweis darüber, wem die Immobilie gehört und welche Belastungen darauf lasten.

Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über den Eigentümer des Grundstücks; die Bauunterlagen geben Auskunft darüber, ob das dort Bestehende rechtmäßig ist. Dies ist besonders wichtig für Häuser, Anbauten, Dachausbauten, Garagen und neu gebaute Wohnungen.

Sobald Sie und der Verkäufer sich geeinigt haben, halten Sie dies schriftlich fest, bevor Geld fließt. Viele Käufe laufen über einen Vorvertrag mit einer Anzahlung ab, dem später der endgültige Kaufvertrag folgt.

Der Vorvertrag sollte den Preis und die Zahlungsmodalitäten, die Höhe der Anzahlung und deren Behandlung bei Rücktritt einer der Parteien, die Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags, die vom Verkäufer bereitzustellenden Dokumente, die Kostenverteilung, die im Kaufpreis enthaltenen Leistungen (Möbel, Haushaltsgeräte, Parkplatz, Lagerraum) sowie den Übergabetermin enthalten. Gemäß den allgemeinen Regeln für Anzahlungen verliert ein Käufer, der vom Kauf zurücktritt, in der Regel die Anzahlung, und ein Verkäufer muss sie üblicherweise doppelt zurückzahlen – lesen Sie aber Ihren Vertrag genau durch.

Anzahlungen und den Kaufpreis sind per Banküberweisung auf ein Konto im Namen des Verkäufers zu leisten, niemals in bar ohne Beleg, damit jede Zahlung dokumentiert ist.

In Mazedonien wird der Kaufvertrag für Immobilien vor einem Notar abgeschlossen. Der Notar prüft die Identität beider Parteien und die Eigentumsdokumente, erstellt oder beglaubigt den Vertrag und reicht ihn zur Eintragung ins Kataster ein.

Der Notar ist neutral – er stellt die Rechtsgültigkeit des Vertrags sicher, verhandelt aber nicht für Sie. Wenn Sie möchten, dass jemand an Ihrer Seite den Vertrag prüft, insbesondere bei einem größeren oder komplizierten Kauf, beauftragen Sie einen eigenen Anwalt. Bringen Sie Ihren Personalausweis, den Grundbuchauszug und die Bauunterlagen mit und vereinbaren Sie im Voraus die Zahlungsmodalitäten für den Tag der Unterzeichnung.

Der Verkauf von Immobilien unterliegt der Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz wird von jeder Gemeinde innerhalb des gesetzlich festgelegten Rahmens – 2 % bis 4 % des Verkehrswerts – festgelegt und nach dem Verkauf von der Gemeinde erhoben.

Gesetzlich ist der Verkäufer steuerpflichtig, doch Kaufverträge können die Kosten manchmal auf den Käufer verlagern. Prüfen Sie daher Ihren Vertrag und berücksichtigen Sie die Kosten in Ihrem Budget, falls sie Ihnen entstehen. Der Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger ist in der Regel anders: Der Erstverkauf eines Neubaus unterliegt üblicherweise der Mehrwertsteuer, die bereits im Preis des Bauträgers enthalten ist. Klären Sie mit dem Bauträger und dem Notar, welche Regelung gilt.

Sie werden erst dann rechtmäßiger Eigentümer, wenn der Verkauf im Kataster eingetragen ist – nicht mit Ihrer Unterschrift und auch nicht erst bei der Schlüsselübergabe. Nachdem der Notar den Vertrag eingereicht hat, fordern Sie einen neuen Grundbuchauszug an, der Sie als Eigentümer ausweist.

Bei der Übergabe erstellen und unterzeichnen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer ein Übergabeprotokoll (записник за примопредавање): Datum, erhaltene Schlüssel, Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung sowie den Zustand aller vereinbarten Punkte. Anschließend lassen Sie die Versorgungsverträge auf Ihren Namen umschreiben und bestätigen, dass der Verkäufer die Rechnungen und Nebenkosten bis zum Übergabedatum bezahlt hat.

Der Besitz einer Immobilie verursacht jedes Jahr Kosten, nicht nur am Tag des Kaufs. Planen Sie diese Kosten von Anfang an ein:

Viele Käufer auf Realtor.MK leben außerhalb Mazedoniens. Der Kauf aus dem Ausland ist üblich und funktioniert gut, erfordert aber einige zusätzliche Schritte:

Die meisten Probleme entstehen durch das Überspringen eines Schrittes unter Zeitdruck. Besorgen Sie sich zuerst die Eigentumsurkunde, lassen Sie alles schriftlich festhalten, zahlen Sie über die Bank, unterschreiben Sie beim Notar und warten Sie, bis Sie im Kataster als Eigentümer eingetragen sind. Weitere Informationen zum Kauf von Immobilien aus dem Ausland finden Sie in unserem Leitfaden „Immobilienkauf in Mazedonien“.