Immobilienkauf in Mazedonien

Ein Großteil der Anfragen, die Immobilienagenturen auf Realtor.MK erhalten, kommt aus dem Ausland – von Familien aus Skopje, die heute in Detroit und Toronto leben, von Menschen aus Dörfern in der Nähe von Struga, die mehr Verwandte in Melbourne als in Mazedonien haben, aus der Schweiz und Deutschland, wo ganze Gemeinschaften in den 1960er- und 70er-Jahren auswanderten, aber nie aufgehört haben, an ein bestimmtes Haus oder eine bestimmte Straße in ihrer Heimat zu denken. Die Menschen kaufen Immobilien für ihre Altersvorsorge, als Sommerhaus für die ganze Familie, als geerbtes Haus, das sie renovieren statt verkaufen möchten, oder einfach als Investition in einen Markt, den sie besser verstehen als die meisten anderen.

Der Kauf von Immobilien aus Tausenden von Kilometern Entfernung ist hier völlig normal – erfordert aber im Vergleich zum Kauf für Einheimische einige zusätzliche Schritte. Dieser Leitfaden erklärt die Unterschiede.

Wenn Sie noch mazedonischer Staatsbürger sind – auch wenn Sie die doppelte Staatsbürgerschaft besitzen – können Sie Immobilien nach genau den gleichen Regeln erwerben wie jemand, der in Skopje lebt, unabhängig davon, in welchem Land Sie zuvor gelebt haben.

Wenn Sie nie die mazedonische Staatsbürgerschaft besessen oder diese aufgegeben haben, gelten für Ausländer zusätzliche Beschränkungen für bestimmte Immobilienkategorien, insbesondere für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen. Wohnungen und Häuser in städtischen Wohngebieten sind in der Regel unkomplizierter. Die genauen Regeln hängen vom Gegenseitigkeitsabkommen zwischen Mazedonien und Ihrem Heimatland ab und können sich ändern. Da dies darüber entscheidet, ob ein Kauf überhaupt zustande kommt, sollten Sie die für Ihre Situation geltenden Bestimmungen vor einer endgültigen Entscheidung mit einem Notar oder Anwalt vor Ort klären – verlassen Sie sich in diesem Fall nicht auf allgemeine Hinweise, auch nicht auf diese hier.

Sie müssen nicht für Besichtigungen, Vertragsunterzeichnungen oder die Registrierung zurückfliegen. Mit einer Vollmacht (полномошно) können Sie einer Vertrauensperson – einem Verwandten, einem Anwalt oder beiden – in Ihrem Namen Immobilien besichtigen, verhandeln, den Kaufvertrag unterzeichnen und die Registrierung durchführen.

Die Vollmacht kann in einer mazedonischen Botschaft oder einem Konsulat in Ihrem Wohnsitzland erstellt und notariell beglaubigt werden. Alternativ kann sie im Ausland notariell beglaubigt und anschließend mit einer Apostille versehen werden, je nachdem, wo Sie sich befinden. Lassen Sie sich von einem mazedonischen Notar oder Anwalt bestätigen, welches Verfahren für Sie zutrifft, bevor Sie etwas unterschreiben, da die Anforderungen je nach Land unterschiedlich sind.

Zu Ihrem eigenen Schutz ist es ratsam, den Umfang der Vollmacht einzuschränken, anstatt eine weitreichende, unbeschränkte Befugnis zu erteilen – beispielsweise, indem Sie sie an eine bestimmte Immobilie und einen Höchstpreis binden oder Ihre Zustimmung per E-Mail oder Telefon verlangen, bevor der endgültige Vertrag unterzeichnet wird.

Immobilienangebote auf Realtor.MK werden üblicherweise in Euro bepreist, und Euro ist die Währung, die die meisten Verkäufer und Makler für Immobiliengeschäfte erwarten, obwohl die Landeswährung der Mazedonische Denar (MKD) ist. Wenn Sie mit US-Dollar, Kanadischen oder Australischen Dollar oder Schweizer Franken bezahlen, müssen Sie mit einer Währungsumrechnung rechnen. Vergleichen Sie den Kurs Ihrer Bank mit dem eines spezialisierten Geldtransferdienstleisters, da die Differenz bei einer Überweisung in Immobiliengröße einen erheblichen Betrag ausmachen kann.

Banken und Notare in Mazedonien verlangen im Rahmen der üblichen Geldwäscheprüfungen zunehmend Nachweise über die Herkunft der Gelder – üblicherweise werden aktuelle Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder ein Schreiben der ausländischen Bank benötigt. Wenn Sie diese Unterlagen frühzeitig einreichen, vermeiden Sie Verzögerungen bei der Unterzeichnung.

Viele mazedonische Banken ermöglichen es Mitgliedern der Diaspora, ein lokales Konto zu eröffnen, manchmal persönlich in einer Filiale während eines Besuchs und manchmal auch per Fernzugriff, je nach Bank – die Nutzung eines solchen Kontos macht die endgültige Zahlung und alle Folgekosten wie die Einrichtung von Versorgungsleistungen oder Renovierungskosten wesentlich einfacher als jedes Mal eine internationale Überweisung.

Video-Rundgänge mit dem Makler sind heutzutage Standard, und eine seriöse Agentur wird dies ohne Zögern anbieten. Durchsuchen Sie die Agenturen und ihre Angebote direkt auf den Agenturseiten von Realtor.MK und seien Sie vorsichtig bei Angeboten ohne Angabe einer Agentur oder mit einem für die Gegend unrealistisch erscheinenden Preis – beides sind typische Merkmale von Betrugsangeboten, die Käufer ansprechen, die die Immobilie nicht ohne Weiteres persönlich besichtigen können.

Bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten – selbst zu einer Anzahlung –, fordern Sie den aktuellen Katasterauszug für die Immobilie an. Daraus geht hervor, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob eine Hypothek oder andere Belastungen auf dem Grundstück lasten. Weigert sich der Verkäufer, diesen Auszug vorzulegen, oder stimmt sein Name nicht mit dem im Katasterauszug überein, sollten Sie vom Kauf Abstand nehmen und unabhängigen Rechtsrat einholen.

In Mazedonien wird ein Immobilienverkauf über einen Notar (нотар) abgewickelt, der die Identität beider Parteien überprüft, den Kaufvertrag vorbereitet und die für die Übertragung erforderlichen rechtlichen Formalitäten erledigt.

Die Vertragsunterzeichnung ist noch nicht der Abschluss – der Eigentumsübergang erfolgt offiziell erst mit der Eintragung im Grundbuchamt. Erst durch diese Registrierung werden Sie tatsächlich zum rechtmäßigen Eigentümer.

Der Notar ist eine neutrale Partei bei der Transaktion, nicht Ihr persönlicher Anwalt – insbesondere bei einem Käufer, der nicht vor Ort ist, lohnt es sich, zusätzlich zur Rolle des Notars einen unabhängigen Anwalt hinzuzuziehen, der den Vertrag prüft und Ihre Interessen speziell vertritt.

Neben dem Kaufpreis sollten Sie auch die Maklerprovision (die übliche Aufteilung – wer sie trägt – Käufer, Verkäufer oder beide – variiert je nach Objekt und Maklerfirma; klären Sie dies daher unbedingt im Voraus), die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer einplanen. Die genauen Gebührensätze und die Zuständigkeiten können sich im Laufe der Zeit ändern und hängen von den jeweiligen Gegebenheiten der Immobilie ab. Betrachten Sie daher alle online genannten Beträge – auch in Ratgebern wie diesem – lediglich als Richtwert, den Sie direkt mit Ihrem Notar oder Ihrer Maklerfirma abklären sollten, nicht als endgültige Summe.

Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises finanzieren möchten, ist der Hypothekenrechner von Realtor.MK ein hilfreicher Ausgangspunkt, um Ihre monatliche Rate anhand der aktuellen Bankzinsen zu schätzen. Beachten Sie, dass Standard-Wohnungsbaudarlehen von mazedonischen Banken in der Regel auf einem lokalen Einkommen und Wohnsitz basieren. Daher zahlen Käufer aus der Diaspora üblicherweise bar, regeln die Finanzierung in ihrem Wohnsitzland oder nehmen ein Darlehen gemeinsam mit einem Verwandten in Mazedonien auf. Fragen Sie Ihre Bank direkt, welche Optionen für Ihre Situation infrage kommen.

Einige Probleme treten bei Käufern, die im Ausland leben, überproportional häufig auf – vor allem, weil die Entfernung dazu führt, dass sie leichter übersehen werden, bis ihre Behebung teuer wird.